Co chciałbym wiedzieć przed zakupem nieruchomości do wynajęcia, a nie wiedziałem

Co chciałbym wiedzieć przed zakupem nieruchomości do wynajęcia, a nie wiedziałem

6 czerwca, 2020 0 przez admin

Na początku 2006 roku wraz z mężem zdecydowaliśmy się na zakup naszego pierwszego domu w moim rodzinnym mieście Wrocław. Po kilku miesiącach zdecydowaliśmy się na dom o powierzchni 200 metrów kwadratowych z trzema sypialniami, otwartą kuchnią i salonem oraz ogrodzonym podwórkiem.

Ponieważ przenieśliśmy się tam z jednopokojowego mieszkania z tylko dwoma oknami i w sumie 50 metrów kwadratowych, poczuliśmy się jak w rezydencji. Nagle przeszliśmy od spania, jedzenia i mieszkania w 2-3 pokojach do posiadania większej ilości pokoi niż potrzebowaliśmy.

Mimo to, nie planowaliśmy mieszkać tam wiecznie. Widzisz, jakoś postawiliśmy sobie za cel, by w młodym wieku zostać gospodarzami, by jak najszybciej zrealizować nasze marzenie o niezależności finansowej. I to właśnie zrobiliśmy.

Wkrótce potem przekształciliśmy nasz “dom startowy” w drugi wynajem i zakupiliśmy dla siebie większy dom.

Dowiedzieliśmy się większości tego, co wiedzieliśmy o znajdowaniu i przesiewaniu najemców, tworzeniu i podpisywaniu umów najmu oraz zarządzaniu naszymi nieruchomościami w Internecie. Wszyscy, których znaliśmy, myśleli, że jesteśmy szaleni, aż w końcu zdali sobie sprawę, że mimo braku doświadczenia jako właściciele, tak naprawdę damy sobię radę

Oto, co chciałbym wiedzieć przed rozpoczęciem wynajmu

Prawie dziesięć lat do przodu, a nasze nieruchomości wciąż stoją i są tak samo dochodowe jak zawsze. Jedna z naszych nieruchomości jest spłacona od około roku, a druga ma niewielki kredyt hipoteczny, który ma być spłacony w ciągu 2-3 lat.

Oczywiście, członkowie rodziny i przyjaciele, którzy kiedyś myśleli, że jesteśmy szaleni, zmienili swoje zdanie na przestrzeni lat. Gdy obie nasze nieruchomości zostaną spłacone, będziemy mieli co najmniej 2000 dolarów miesięcznie w nieco pasywnym dochodzie w skali miesiąca. Przez cały czas nasi najemcy spłacali nieruchomości swoimi pieniędzmi – nie naszymi.

Mimo to, nie było to bezbolesne doświadczenie, a po drodze popełniliśmy wiele błędów. I jest wiele rzeczy, które zrobiłbym inaczej, gdybym mógł. Niestety, to prawda, że niektórych rzeczy trzeba się nauczyć na błędach. Oto, co chciałbym wiedzieć, zanim zostaliśmyy gospodarzami:

Twoje podatki od nieruchomości mogą eksplodować

Jedną z pierwszych lekcji, jaką wyciągnęliśmy z posiadania czynszu, było ogromne, przerażające zaskoczenie i zakończyło się nocą łez i tygodni stresu. Nigdy nie zapomnę dnia, w którym otworzyłam nasz rachunek za pierwszy wynajem i zdałam sobie sprawę, że nasze podatki od nieruchomości wzrosły o 300 procent w ciągu nocy.

Problem polegał na tym, że cenę wynajmu oparłem na naszym starym rachunku hipotecznym, a nie na nowym. Więc przez pierwszy rok wynajmowaliśmy ten dom, po prostu zerwaliśmy nawet zamiast czerpać z tego zyski. Na szczęście udało nam się zmienić wysokość czynszu i podnieść go, aby uwzględnić wyższe podatki od nieruchomości po zakończeniu pierwszego roku wynajmu. Nauczyliśmy się tam lekcji, ale na pewno było to trudne.

Wynajmujący mogą wyrządzić więcej szkód niż zdajesz sobie sprawę

Jeśli rozmawiasz z kimkolwiek, kto jest właścicielem nieruchomości do wynajęcia, prawdopodobnie słyszałeś kilka przerażających historii o tym, jakie szkody mogą klienci pozostawić po sobie. Byłem w pełni świadomy, że takie rzeczy się zdarzają, ale nie do końca przygotowany i nie spodziewałem się, że sam je przeżyję.

Niestety, wkrótce przekonałbym się, jak stresujące może to być, gdy jedna z naszych rodzin najemców gwałtownie złamała umowę najmu miesiąc po miesiącu i wyprowadziła się w trakcie zimy. Kiedy pojawiłam się w domu, aby zrobić ostatni spacer po nieruchomości, szczerze mówiąc nie mogłam uwierzyć w to, co widziałam.

Wszystkie drzwi w domu zaginęły – zniknęły. Dywan, który był nowy, gdy się wprowadzili, wyglądał tak, jakby ktoś wylał na niego gigantyczną puszkę oleju silnikowego. Drzwi wejściowe zostały włamane, a rama drzwi została przypadkowo sklejona z powrotem, próbując ją ukryć.

Ale najgorsze było jeszcze przed nami. Olbrzymie okno z obrazem z przodu domu zostało wybite – i zastąpione przez okno, które nawet nie pasowało i nie pasowało do reszty okien w domu. Co?!?

Nie mogłem uwierzyć w to, co widziałem. Dom był w świetnej kondycji podczas ostatniej wizyty, która miała miejsce zaledwie osiem miesięcy wcześniej. Niestety, później dowiedziałem się, że matka rodziny spakowała swoje rzeczy i wyjechała kilka miesięcy wcześniej zostawiając ojca i dzieci. Ojciec Pracował długie godziny i zostawił w tym czasie dwóch nastoletnich chłopców samych, co doprowadziło do całkowitego zniszczenia domu w stosunkowo krótkim czasie.

Ostatecznie naprawiliśmy i wymieniliśmy wszystko w domu, a nawet nakłoniliśmy lokatorów do spłacenia nam większości szkód. Jednak wyciągnąłem cenną lekcję z tego doświadczenia: Wiele szkód może się zdarzyć w krótkim czasie, jeśli się na to pozwoli, a jedynym sposobem, aby temu zapobiec, jest częste odwiedzanie swoich nieruchomości.

Dobrzy najemcy są więcej warci więcej od złota

Wydanie 30 tysięcy złotych na naprawę naszej wynajmowanej nieruchomości nauczyło nas, że musimy być bardziej ostrożni przy wyborze najemców. Nauczyło nas to jednak również doceniać naprawdę dobrych najemców, z którymi mamy przyjemność robić interesy. Ty znasz takich, a może sam jesteś jednym z nich: Najemcy, którzy nieskazitelnie dbają o trawnik i utrzymują dom w czystości. Ci, którzy dekorują na święta i są dumni z wynajmu, jakby to był ich własny dom.

Na przykład jeden z naszych domów jest od ośmiu lat wynajmowany tej samej rodzinie, a ja bardzo ich polubiłam. Wpadamy tylko raz na pół roku, a nieruchomość jest zawsze nieskazitelna wewnątrz i na zewnątrz.

Ponieważ są oni tak dobrymi lokatorami, zobowiązałem się, że nigdy nie podniosę czynszu, dopóki tam będą. I mimo, że tracimy pewne dochody, nie podnosząc czynszu, mamy spokój ducha.